האם שוק הנדל"ן בארה"ב בסכנת קריסה?

יותר ויותר אנשים טוענים ששוק הנדל"ן בארה"ב נמצא בבועה עמוקה. אחד האנשים שאני יותר מעריך בתחום זה Puru Saxena, אך לדעתי במקרה הזה הוא טועה.

בואו נבדוק את המספרים והעובדות:

1. היחס בין מחירי הבתים להכנסה הממוצעת של משק בית

אמנם היחס עכשיו גבוה יותר מהיחס בשנת 2008 ועומד על 7.6 לעומת 7.2. אך בואו נבין מה הוא אומר לנו.

מחירי הבתים גבוהים פי 7.6 מההכנסה הממוצעת של משק בית. כלומר היום הרבה יותר קשה לאנשים לקנות בית בהשוואה לבועה של שנת 2008.

האם בגלל הנתון הזה מחירי הבתים בהכרח צריכים לקרוס? לא. לרדת? בהחלט.

השאלה עד כמה הירידה תהיה עמוקה, את זה נבין בהמשך.

2. היחס בין מחירי הבתים לפי מדד קייס שילר (Case-Shiller Home Price Index) לעומת ההכנסה הממוצעת למשפחה.

מדד קייס שילר מודד את רמת המחירים של בתי סינל פמילי (single family homes) קיימים בארצות הברית. ניתן לראות כי מחירי הבתים בעלייה מתמדת והירידה היחידה שקיבלנו הייתה בזמן משבר הסאב-פריים בשנת 2008 שנמשכה כ-6 שנים עד תחילת שנת 2012.

יחס מחירי הבתים לעומת ההכנסה הממוצעת כיום גבוה בהרבה מהיחס בשנת 2008. אחת הסיבות העיקריות לכך היא האינפלציה שתרמה לעלייה המסיבית במחירי הדירות.

זהו עוד נתון שאמור לגרום לירידה במחירי הדירות.

3. לפי איגוד המתווכים האמריקאי NAR (National Realtor Associatioc)

א. צפי מחירי הבתים צפוי לרדת ברבעון הראשון של 2023 ואז להשאר יציב בחלק העליון של המחירים.

ב. התחזית לשנה הקרובה היא ירידה מתונה יחסית בשיעור הריבית על המשכנתא.

המרווח בין ריבית המשכנתא ל-30 שנה לבין אג"ח ממשלתי ל-10שנים מתחיל להצטמצם. בדר"כ מעיד על ירידה בריבית על המשכנתא. בדיוק כפי שניתן לראות בשני האיורים הבאים.

נכון לתאריך ה-20/12/2022 הריבית על המשכנתא ל-30 שנה עומדת על 6.60% הגבוהה ביותר מזה 20 שנה.

ג. תחזית מכירות הבתים הקיימים והחדשים. הצפי הוא לעלייה איטית והדרגתית במכירות הבתים מהרבעון הראשון של שנת 2023.

הסיבה לעלייה היא ש-NAR צופים ירידה במחירי הדירות עד לרבעון השני של 2023.

ד. התחזית לשנתיים הקרובות של מכירות בתים, מחירי הבתים וכמות העסקאות בדולרים.

ניתן לראות שהפעילות בשנת 2023 תהיה ללא שינוי מבחינת מחירי הבתים ואילו ירידה מתונה של 7% בכמות הבתים ובסה"כ התשלומים עליהם.

ה. האם אנחנו צפויים לקבל קריסה בשוק הנדל"ן?

כפי שניתן לראות נכון לעכשיו אנחנו רחוקים מהבועה של 2008. לדעתי אנחנו נקבל עלייה מתונה בלבד באיחור התשלום על המשכנתא ובכמות הבתים המעוקלים ואילו עלייה די גדולה בכמות המובטלים. אך לא נגיע למצב שהשוק מוצף בדירות ועקב כך נקבל ירידה מסיבית במחירים.

עדכון NAR מה-21.12.22

*סך העסקאות של בתים קיימים בשנה האחרונה בירידה.

* המחיר החציוני לבית ירד ל-370K$, ירידה מתונה מאוד (בנתיים)

* מחירי הנדל"ן עלו בצורה מתונה של 3.5% בהשוואה לנובמבר 2021 אל מול נובבמבר 2022. עדיין לא קיבלנו ירידת מחירים ביחס לשנה שעברה אבל זה יגיע ולא קריסה כמו שכולם חושבים.

* לוקח לנכס 24 ימים עד שהוא עולה על חוזה. נתון "חזק" יחסית ולא מראה האטה משמעותית.

4. לפי זילו (Zillow - האתר הגדול ביותר בעולם לקנייה, מכירה והשכרה של בתים בעיקר בארה"ב)

א. הוצאות המשכנתא ביחס להכנסה עדיין נמצאות באיזורים "בריאים", מתחת ל-30% ב-אוהיו, פנסילבניה, קנזס, בצפון מדינת ניו יורק, איווה ומטרו קטנות יותר באילינוי. מה שיאפשר לרוכשים שרוצים לרכוש בית בפעם הראשונה, לעשות את הצעד.

שכר דירה ומחירי דירות נמוכים יותר באזורים אלו, מקלים על חסכון במקדמה.

בתים זמינים למכירה הוא עוד מרכיב מרכזי של שוק בריא, והאיזורי המרכז-מערב בולטים בכך – המלאי לא נמצא בשיאים בהשוואה לזמנים שלפני המגפה, והירידה ברישומים חדשים קטנה מהממוצע הארצי, התרומה לכך היא הביקוש העקבי יותר מצד הקונים.

ב. קנייה עם חברים או משפחה.

עליית המחירים הייתה הנושא החם ביותר בשנת 2022. אבל השמועות של קניית בית עם חבר או קרוב משפחה התבררו כעסק משתלם להרבה מאוד אנשים. עליית מחירי הבתים שנמצאת מעבר לאפשרות רכישה "קלה" גורמת לאנשים להתאגד ולקנות דירה יחדיו. דרך הפעולה הזאת צפוייה להמשך גם בשנת 2023.

סקר שנערך ע"י זילו בקרב בעלי דירות שביצעו רכישה מוצלחת הראה ש-18% מהרוכשים עשו זאת בעזרת חבר או קרוב משפחה ו-19% של רוכשים פוטנציאלים מתכוונים לעשות זאת בדרך דומה.

ג. האתגר הגדול ביותר כיום לקונים, מוכרים ושוכרים הוא החלק מההכנסה החציונית הנדרשת לתשלום עלויות דיור. תשלומי המשכנתא הוכפלו מאז 2019 שנגרמו בגלל עליות המחירים מתקופת הקורונה, ובמידה רבה אף יותר, על ידי גידול מהיר של ריבית המשכנתא השנה.

השוכרים אף הם סבלו השנה עקב עלייה גבוהה יותר בשכירות מאשר במשכורות, מה שמקשה על שוכרים לחסוך. השכר הממוצע לשעה גדל ב-23% בחמש השנים האחרונות, אך שכר הדירה עלה ב-37% במהלך תקופה זו.

ב-2023 צפוי להיות שיפור מה שיאפשר למשקי הבית לתקצב ולתכנן החלטות דיור שיגיעו בחודשים ובשנים הקרובות.

זילו מצפה שמחירי הבתים ישארו ללא שינוי בשנה הבאה או אפילו ירדו מעט באיזורים מתקשים (חלק מההכנסה החציונית הנדרשת לתשלום עלויות דיור נמוכה). ריבית המשכנתא בירידה שכן שיעור האינפלציה ושוק העבודה מראים סימנים של האטה.

העלייה בשכר הדירה אמורה לחזור לנורמות היסטוריות בשנה הבאה.

ההבדלים בין 2008 ל-2022

בואו נבין קודם כל מה קרה בשנת 2008.

הפוליטיקאים רצו שכל אחד יהיה בעל דירה, גם כאלו במצב כלכלי לא יציב. הם הצליחו לעשות זאת ע"י הורדת הדרישות למשכנתא. הם הורידו את הדרישות כל כך נמוך עד שהגיעו למצב שכל אחד יכל לקבל אותה. בגלל הלוואות הסאב פריים (הלוואות שניתנו ללווים שלא החזירו הלוואות בעבר או שאין להם נכסים או מקורות הכנסה טובים מספיק בכדי לשמש כערבויות), השוק היה מוצף בהרבה מאוד קונים ולכן מחירי הבתים הרקיעו שחקים!

מה שקרה בעצם שכל המערכת הייתה מרוכזת רק סביב מחירי הבתים, ואם הם היו נופלים, הייתה נוצרת תגובת שרשרת בכל המערכת הפיננסית, ואז.. הם נפלו.

לאחר המשבר הבנקים בארה"ב הקשיחו את התנאים לקבלת משכנתא, כדי שלא יווצר מצב דומה פעם נוספת. לכן המצב כיום שונה לגמרי! והנה הנתונים לכך:

1. מלאי הדירות המוצאות למכירה נמוך מאוד ביחס לשנת 2008. המלאי צפוי לעלות אך הוא עולה מתנאים מאוד הדוקים, דבר אשר לא יגרום לעודף מלאי ולקריסה של שוק הנדל"ן.

2. איחור של 90+ ימים בתשלומי המשכנתא או בתים תחת עיקול. בשנת 2008 קיבלנו כבר עלייה בתחילת הרבעון הראשון של 2008 וניתן לראות שזה הזמן שבו השוק כבר החל להגיב בירידות.

המצב כיום שאנחנו אפילו לא קרובים לעלייה כזאת.

כן יכול להיווצר מצב שתהיה עלייה אך היא תהיה נמוכה בהרבה בהשוואה ל-2008.

3. ריבית המשכנתא ל-30 שנה די זהה לשנת 2008 ועומדת על 6.3%. ההבדל שהשוק כיום אינו מוצף בדירות ועליית מחירי הדירות היא לא בגלל שקל מאוד לרכוש בית (בדומה ל-2008) אלא בגלל האינפלציה. לכן אני לא צופה שתהיה קריסה במחירי הדירות.

4. חיסכון אישי בשפל של כל הזמנים. נתון מדאיג מאוד אך הוא יפגע בעיקר בסקטור שממונף הכי הרבה וההסבר לכך בפסקה הבאה.

איפה הבעיה האמיתית של הציבור האמריקאי?

הציבור האמריקאי אכן ממונף. הנתח הגדול ביותר נמצא בשוק הנדל"ן שעומד על כ-73% (כולל הלוואות HELOC). נכון להיום אין שום אינדיקציה באף נתון ששוק הנדל"ן הולך לקרוס, לדעתי הוא רק הולך לרדת מעט.

הבעיה האמיתית נמצאת בשוק הרכב, שם אין את הרגולציה שיש בשוק הנדל"ן. המצב שם קטטסטרופה. אנשים בקושי מצליחים לעמוד בתשלומי הרכב וגרוע מכך, חברות יודעות שחלק מהאנשים מתקשים לשלם לחברה אחרת על הרכב שקנו ועדיין נותנות להם הלוואה לרכישת הרכב.

מה הכוונה?

* אדם לוקח הלוואת רכב ב-2020/2021 על מכונית שמתומחרת יתר על המידה.

* 2022 הגיעה והערך של המוכנית יורד במהירות.

* עם ירידת ערך המכונית, הצרכן חייב כעת יותר על המכונית ממה שהיא שווה.

* הלקוח לא רוצה את הרכב יותר ומעוניין לעשות עליו טרייד אין.

* החברה להשכרת רכבים אומרת ללקוח לשלם את ההפרש בין השווי כיום לשווי של אותה התקופה.

* הלקוח לא יכול לעשות זאת כי אין לו את הכסף.

כאן בדיוק נכנסת ההלוואה לרכישת הרכב בזמן שהלקוח חייב עדיין כסף לחברה אחרת.

כבר היום יש איחור בתשלומים לחברות הרכבים והצפי הוא שהפיצוץ יגיע ברבעון הראשון או תחילת השני של 2023.

מה ת'כלס יקרה?

החברות יקחו את הרכבים ימכרו אותם במכרז, לא ירוויחו כמעט כלום כי יש עודף היצע. כנראה יחייבו את הלקוחות לשלם על ההפרש.

אני מאמין שרובם יקבלו תנאים מאוד מאוד נוחים למספר שנים בכדי להחזיר את ההפרש.

עכשיו אם נסתכל על פירוט החוב של האמריקאים, שוק הלוואות הרכבים עומד רק על 9% כלומר קריסה אמיתית לכלכלה לא תגיע מכאן.

לסיכום

המיתון מתקרב, קיבלנו גל פיטורים ועוד הרבה בדרך ומכאן עלייה במספר המובטלים. למרות זאת אני צופה ירידה של עד 15% במחירי הנדל"ן בארה"ב בשנת 2023.

הסיבה לכך היא:

1. היחס בין מחירי הבתים להכנסה הממוצעת של משק בית אמנם גבוה אך הדבר העיקרי שזה יגרום זאת עצירה זמנית ברכישת בתים וזה כשלעצמו יגרום לירידה מתונה במחירים.

2. מלאי הדירות צפוי לעלות אך הוא עולה מאיזורים נמוכים, לכן לא צפוייה להיות הצפה של דירות בשוק.

3. כל התחזיות מראות שהריבית על המשכנתא צפוייה לרדת מאמצע שנת 2023.

4. אנחנו אפילו לא קרובים לאיחורים בתשלומי המשכנתא/עיקולים.

5. המצב כיום שונה מאוד משנת 2008.

מקווה שפיזרתי את ענן הפחד מעל שוק הנדל"ן בארה"ב ויחד איתו החשש לקריסת שוק המניות.

עד לפעם הבאה.

מוזמנים להרשם לרשימת התפוצה